Stadtumbau Ost am Beispiel Zwickau


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Eine Luftaufnahme aus dem Jahr 1996 zeigt Eckersbach E5 noch vor dem Abriss der ersten Plattenbauten in Zwickau. Eine nahezu unerträgliche Bebauungsdichte zeigt die Funktion, wie sie die "realen Sozialisten" gedacht hatten:Bessere Schubfächer für die Nacht.

Stadtumbau bietet auch Chancen

Stadtumbau Ost am Beispiel der Muldestadt Zwickau

Mit Fördermitteln geförderten Wohnungsleerstand durch Abriss korrigieren
Ein Streit ist entbrannt in Zwickau: Behutsamer Stadtumbau in den großen Plattenbausiedlungen oder radikaler Abriss ganzer Stadtviertel heißen diskutierte Alternativen in der Muldestadt. Volker Schneider vom Zwickauer Energieversorger, ZEV, wäre für tabula rasa, Joachim Pflug von der Zwickauer Wohnbaugesellschaft, ZWG, ist für Sanierung. Beide haben gute Argumente, betriebswirtschaftliche und menschliche. Fest steht: Es gibt einen großen Leerstand an Wohnungen in Zwickau.16.000 bilanziert die Wohnungswirtschaft der Stadt. Auf dem im Juni in Zwickau abgehaltenen Kolloquium „Stadtumbau Ost“ wusste der verantwortliche Staatssekretär in Sachsen, Albrecht Buttolo, CDU: Einen Großteil des Wohnungsleerstandes habe auch die Förderpraxis der neunziger Jahre verursacht. 130.000 geförderte Eigenheime in Sachsen seit 1990 machten ein Drittel der 400.000 leerstehenden Wohnungen im Freistaat aus. Völlig nachdenklich stimmt den Politiker: „Auch viele neue Wohnungen entstanden im mehrgeschossigen Wohnungsbau mit Fördermitteln.“ Etwa die Hälfte des Leerstandes in Zwickau entfalle auf die Plattenbauten aus dem Wohnungsbauprogramm der DDR, weiß Jutta Giebner von der städtischen Wohnungsbaugesellschaft, GGZ.

Einst beliebt und jetzt geschmäht

Dabei hatten die Plattenbauten einiges zu bieten: 32 Quadratmeter große Wohnzimmer, wo hat es das schon gegeben in der DDR der sechziger Jahre? Mit dem Wohnungsbauprogramm nach dem Jahr 1970 wurden auch größere Wohnungszuschnitte erreicht, und viele Wohnungssuchende aus damaliger Zeit fanden die Wohnungen in den Plattenbauten der Wohnungsbaukombinate klasse. Auch die Wartelisten auf eine Wohnung wollten bis zur Wende nicht kleiner werden. Die Produktion der Plattenwerke des industriellen Wohnungsbaus lief auf vollen Touren. Die Einwohnerzahl der Muldestadt lag noch 1989 bei weit über 120.000. In den siebziger Jahren hatte vor allem Sachsenring Zwickau, das mit Bestellzeiten für den Trabi bis 14 Jahren kämpfte, viele Arbeiter aus Mecklenburg angeworben und bis 1991 arbeiteten 12.300 Menschen auf dem Gelände, wo August Horch 1904 den Automobilbau in Zwickau begründete. Eine in sich abgeschlossene Wohnung mit Toilette und Bad, Küche und großem Wohnzimmer zählte zu den erstrebenswerten Zielen vieler junger Familien. Im Schlafanzug auf die Toilette gehen, das war für manchem Altbaubewohner mit Trockenklosett, eine halbe Treppe tiefer im Treppenhaus gelegen und geteilt mit den Nachbarn im Treppenaufgang, ein kostbarer Luxus. Auch Fernheizung war ein hochgeschätzter Komfort gegenüber Kohlefeuerung und glühender Asche im Müllkübel. Das alles scheint vergessen? Nicht in den Köpfen vieler alteingessener Bewohner der Zwickauer Plattenbauviertel, die haben sich eingerichtet, die Rente reicht nicht fürs Eigenheim. Rainer Feige von einer der beiden Zwickauer Wohnungsgenossenschaften, Wewobau, weiß: „In Plattenbauwohnungen in Neuplanitz, die in den siebziger Jahren erbaut worden, gibt es einen großen sesshaften Mieterstamm.“ Bei dem Bemühen, Mieter vor dort in andere Gebiete umzusiedeln, wie beispielsweise nach Marienthal, sei seine Genossenschaft auf große Widerstände gestoßen. Abrissplänen über die von der Wewobau geplanten 400 Wohnungen hinaus steht Feige äußerst skeptisch gegenüber: „Wir müssten dann auch schon sanierte Wohungen abreißen. Das versteht niemand mehr.“

Großflächiger Abriss erscheint wenig sinnvoll

Auch Joachim Pflug von der Zwickauer Wohnbaugesellschaft, ZWG, sieht großflächigem Abriss als wenig sinnvoll, und plädiert eher für eine Aufwertung der bestehenden Viertel. Pflug macht nicht nur Vorschläge, sondern zeigt an vielen realisierten Beispielen in Eckersbach, wie sich das Klima in den bestehenden Quartieren verbessern lässt. Gegenüber den eingesessenen Bewohnern der Platte sind junge Leute mit den Medienberichten über Nachteile der Honeckerbauten aufgewachsen. Politikern und Journalisten erschien es schick, Probleme aus dem sozialen Wohnungsbau von Bremen und Stuttgart, wo es schon immer Selektion zwischen Arm und Reich gab, wo Ghettobildungen von vornherein an der Tagesordnung waren, auf die Plattenbausiedlungen im Osten zu übertragen. Alles das gab es Anfang der Neunziger in Zwickau noch nicht.

Bekannte Nachteile

Natürlich kennt der gelernte Ossi die Nachteile der Plattenbauwohnungen. Wenig lärmgedämmt, lebt man mit acht Nachbarn Wand an Wand. Ein Eingang sieht aus wie der andere. Und Vandalen verwandeln Treppenhäuser in Schmutzhöhlen. Geschäftemacher wussten das Feuer der Unzufriedenen zu schüren und „teure Auswege“ durchzusetzen: viele Zentimeter dicke Wärmedämmung wurden an die Außenwände angebaut, dampfdichte Fenster an die Stelle solcher mit natürlicher Belüftung eingebaut, da sei ordentlich zu verdienen gewesen, zucken Insider frustriert mit den Achseln über das Handeln gegen jede Vernunft.

Ertragreicher Schwachsinn

Nun wissen Fachleute, und jeder Bauingenieur lernt in den ersten Semestern seines Studiums über Bauphysik: „Dampfdichte Fenster ohne Zwangsbelüftung sind ein Verbrechen.“ Gesundes Wohnklima erfordert einen mehrfachen Austausch der Luft am Tag auch ohne Gebrauchsanweisung mit vorgeschriebenen Lüftungszeiten. Warme, verbrauchte Luft ohne Sauerstoff macht krank und fördert die Schimmelbildung. Außerdem: Ernsthafte Nachfragen ergeben immer wieder: „Die Plattenbauten stehen wie Ochs, die Statik wurde äußerst gewissenhaft nachgewiesen, die ordentliche Arbeit im Zwickauer Plattenwerk wird nur von Baulöwen angezweifelt.“ Die Wärmedämmung durch in die Platten eingegossene Schaumpolystyrolplatten oder Mineralwolle erfüllt auch schon beim unsanierten Block die strengen Bauvorschriften der Bundesrepublik. Mit einer Sanierung der Fugenabdichtung wird zusätzlich viel erreicht. Was natürlich nicht heißt, dass die Plattenviertel so in Ordnung waren. Die Einwohner beklagen zurecht: Das Umfeld der Plattenbauten war als Schlafstadt gestaltet. Keine Kneipen in der Straße, weit entfernte Kinos, Discos und Supermärkte, schlecht geplante Spielplätze sorgten für Anonymität, zu wenige Parkplätze für Dauerärger mit den Nachbarn. Das Bemühen, Fläche zu sparen, führte insbesondere in dem zuletzt entstandenen Eckersbach E5 zu einer unerträglich dichten Bebauung. Neben den zuviel erbauten und geförderten neuen Wohnraum nach der Wende verzeichnet die Analyse weitere Gründe für den Leerstand: Die Wanderung nach gut bezahlten Arbeitsplätzen oder überhaupt nach Arbeitsplätzen lockt junge Leute in Richtung Westen. Die Abwanderung aus diesem Grund hält unvermindert an. Aus einst 130.000 Einwohnern von Zwickau sind knapp 100.000 geworden, die Prognose geht von 90.000 im Jahr 2015 aus. Ein weiterer guter aber eben doch bestehender Grund für überzählige Wohnungen ist: Sinnvolle Fördermittelprogramme halfen marode Altbauten der Zwickauer Innenstadt wieder in attraktive Wohnhäuser zu verwandeln. Aus fast verfallenen Wohnvierteln mit architektonisch wertvoller Bausubstanz aus der Gründerzeit entstanden wieder Schmuckstücke, die der Stadt Zwickau in vieler Hinsicht gut tun. Auch dorthin ziehen viele Menschen, „die es doch gern etwas städtischer haben wollen“, sagt Architektin Christina Neddens, die sich mit der weiteren Entwicklung der Muldestadt wissenschaftlich beschäftigt. Die Umgestaltung der Leipziger Straße, noch vor wenigen Jahren eine der wichtigsten Verkehrsadern nach Norden, wird eine weitere wichtige Wohnachse mit Anschluss an die Innenstadt schaffen. Die Verlegung der Bundesstraße B93 aufs andere Muldenufer macht’s möglich, die ehemalige Verkehrsader wieder in eine ruhige Wohnstraße mit Bäumen und Parknischen zu verwandeln. Selbst die Plattenbauten der Innenstadt mit Anschluss an die Altstadt erfreuen sich großer Beliebtheit und sind keineswegs vom Abriss gefährdet.

Den Arbeitsplätzen hinterhergezogen

Buttolo weiß: „Eigentlich ist der Wohnungsmarkt ein Sekundärmarkt.“ Bestimmt wird die Entwicklung vom Arbeitsmarkt. „Keine Arbeitsplätze, keine Nachfrage nach Wohnungen.“ Professor Ulf Sadowski sprach für die Industrie- und Handelskammer im Kolloquium: „Mit der Ansiedlung von BMW und Porsche in Leipzig verzeichnen wir, dass viele Zulieferer der Automobilindustrie dorthin wandern.“ Es fehlt beispielsweise der Ausbau der Bundesstraße 93 von Meerane über Altenburg bis Borna.“ Das hindert Zulieferer in Zwickau und Meerane ihre dort befindlichen Betriebe auch für Leipzig interessant zu machen. Noch schlimmer trifft es den Raum südlich von Zwickau, Lieferungen nach Leipzig stehen das erste Mal in Zwickau im Stau: Der Bundesstraße 93 fehlt ausgerechnet neben der Zwickauer City der notwendige vierspurige Ausbau. Seit Jahren dümpelt die Stadt zwischen Wollen und nicht Können an der Aufgabe, die Bundesstraße neben der City in einen Tunnel zu packen. Die Folge, potenzielle und vorhandene Automobilzulieferer ziehen gleich nach Leipzig und mit ihnen die Arbeitskräfte. Die erhofften Arbeitsplätze entstehen im Leipziger Raum. Das Stadtumbauprogramm der Bundesregierung soll nun helfen, die Misere zu mildern. Staatssekretär Buttolo macht Hoffnung auf Geld für den Abriss überzähliger Wohnungen. 70 Euro für jeden abgebrochenen Quadratmeter Wohnfläche stellt der Politiker den Wohnungsbauunternehmen in Aussicht. Von der Planung über den Abriss bis zur Begrünung der frei gewordenen Flächen muss das Geld reichen. Außerdem hoffen die Wohnungsbauunternehmen auf den Erlass der Altschulden, die ebenfalls in der Höhe von 70 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche die Unternehmen belasten. Und Jutta Giebner von der städtischen Gebäude- und Grundstücksgesellschaft Zwickau, GGZ, zeigt sich erleichtert: „Da macht das Abreißen richtig Spaß“, sagt die Geschäftsführerin. Allein die Betriebskosten der leerstehenden Wohnungen in Eckersbach E5 belaufen sich auf zwei Millionen Euro im Jahr 2001, auf denen bleibt die Gesellschaft sitzen.

Buchhaltungskosten vor Werterhaltung

Jeder nicht vermietete Quadratmeter Wohnfläche ist für das Unternehmen mit Verlusten verbunden. Die Verluste laufen auf, so lange die Wohnungen stehen. Abreißen und abschreiben verspricht die buchhalterische Lösung zu sein. 912 Wohnungen, die in diesem Jahr durch die GGZ abgebrochen werden, versprechen eine Gutschrift von 3,5 Millionen Euro. „Damit stehen dann auch die 320.000 Euro, die sonst für Zins und Tilgung benötigt würden, für andere Aufgaben zur Verfügung“, verspricht Giebner. Allerdings: Die Häuser der Gesellschaft sind auch etwas wert, nicht zuletzt wurden sie den Banken als Sicherheit für nötige Kredite angeboten und akzeptiert. Gänzlich widersinnig scheint der Umstand, dass zur Bereinigung des Wohnungsmarktes von zu vielen Wohnungen am Ende schon sanierter Wohnraum abgebrochen werden soll: „Geldvernichtung a la bonne heure!“, sagen Kritiker. „Rückbau“ haben Wortkünstler den Umstand mit einer gefälligeren Bezeichnung versehen. Stadtumbau ist ein neuer sich langsam konkretisierender Begriff. Für Volker Schneider vom Versorger für Elektrizität, Gas und Fernwärme lautet die These: „Lasst uns das ganze Viertel Eckersbach E5 abreißen. Das sind 6000 der zuletzt gebauten Wohnungen. Die sind sowieso am Wenigsten geliebt, die Bewohner noch jünger und flexibler. Die Hälfte ist schon weg.“

Unrentable Versorgungsleitungen

Schneider hat aus Sicht der Energieversorger nicht unrecht: Werden einzelne Blöcke herausgerissen, müssen die Leitungen für Fernwärme, Gas, Wasser umverlegt werden. Investitionen des Unternehmens, die am Ende durch weniger Kunden negativ in die Bilanz schlagen. Der Aufwand ist groß: Die Großblocks sind durch Kollektorgänge miteinander verbunden, jeder Abriss eines Blockes aus den dichten Reihen bedeutet, die Verbindungen der Versorgungsleitungen muss mit viel Aufwand aufrecht erhalten werden. Dazu kommt: Leitungen, die für tausend Wohnungen ausgelegt wurden, funktionieren nicht mehr für hundert Wohnungen. Für die Fernwärmeversorgung nicht. Aber noch schlimmer steht’s mit den Trinkwasserleitungen. Trinkwasser muss fließen, sonst verdirbt das Lebensmittel. Die Wasserwerke müssen, damit dies nicht geschieht, mehr Wasser weglaufen lassen, als sie verkaufen können. Deshalb signalisieren auch die Chefs des Wasserwerkes: Alles abreißen, wäre eine echt gute Lösung. Herausrisse müssen sein, denn die letzten Bauten von E5 waren durch Mangelwirtschaft beim Bau sowieso nicht mehr komfortabel, eher spartanisch. Der Wunsch der vergangenen Administration war, auf wenig Fläche möglichst viele Wohnungen zu bauen. Die Blöcke stehen dicht bei dicht, lassen wenig Raum für Grün und Spielplätze. Die Häuser versperren sich gegenseitig die freie Sicht. „Es geht sensibler“, behauptet Joachim Pflug, der Vorsitzende der Wohnungsgenossenschaft ZWG, die an zahllose Mieter in den Häusern von Eckersbach E5 vermietet. „Der Stadtumbau ist auch eine Chance“, sagt Pflug und zeigt auf seine Beispiele gelungener Umgestaltung. Komfortable Wohnungen in Blöcken, die von oben etagenweise abgetragen, jetzt gefällige Architekturen in zwei- und dreigeschossiger Bauweise zeigen: Penthauswohnungen auf dem Dach ehemaliger Großblockbauten mit Dachgarten und Veranden bieten auch anspruchsvollen Mietern städtische Wohnungen. Großzügige Wohnbereiche mit komfortablen zeigen, was ehemaligen Einheitswohnungen werden kann. Single-Wohnungen für den steigenden Bedarf der allein wohnenden Erwachsenen, sind berücksichtigt. Die pflugschen Theorien sind einfach: „Individualität entsteht durch abgetrennte Bereiche“.

Gartenzwerge und Blumenbeete hinterm Beton

Gern zeigt der Chef der Wohnbaugesellschaft auf stählernen Zäune, die Trampelpfade unterbrechen, die aber auch vor den Balkonen der Plattenbauten für Intimität sorgen. Kinderspielplätze und Rasenflächen für zusammengefaßte Blöcke, deren Bewohner sich gegenseitig kennen, schaffen Sicherheit. Zugang ist nur von den Balkonseiten der Blöcke möglich. Abgeschlossenheit für quasi dörfliche Gemeinschaften hebt die ehemalige Anonymität der Großquartiere auf. Blumenbeete und Stauden, Plattenwege und Gartenteiche, Gartenzwerge und Vogelvolieren sind hinter den Hecken entstanden, schaffen Idyllen hinter den Randblöcken von E5. Bereits abgebrochene Blöcke und begradigte Flächen lockern das ehemalige Wohngebiet auf, machen den Blick wieder frei über die Stadt Zwickau. Gartenbaufirmen pflegen die Grünflächen und Spielplätze. Vandalismus, wie er immer wieder auf den öffentlichen Spielplätzen der Stadt zu beklagen ist, scheint es in den abgeschlossenen Wohnparks nicht zu geben. Schon kann die Wohnbaugesellschaft wieder auf bessere Belegungszahlen in den Quartieren verweisen. Mehrere Blöcke mit nachträglich angebauten Aufzügen machen auch das Wohnen im sechsten Stock attraktiv. Aus anderem unerfindlichen Grund hatten die Erbauer der Wohnviertel manche Wohnung mit und andere ohne Balkon ausgestattet. Baustellen überall zeigen das Bemühen, nun an alle Wohnungen Balkone anzubauen. Ein Problem hindert Pflug daran, seine Ideen konsequent durchzusetzen: Mal gehören seiner Genossenschaft drei Blocks am Stück, dann wieder folgen welche der städtischen GGZ und so weiter. Da seine Zauntheorien nicht von der Leitung der GGZ geteilt werden, entsteht ein Mischmasch verschiedener Gestaltungsideen. Nun hofft der ZWG-Chef auf Austausch der Blöcke mit der GGZ, damit größere Quartiere einheitlichen Eigentums entstehen. Mit einigen Korrekturen und gut geplanten Abbrüchen sieht Pflug die Chance, auch Eckersbach zu einem attraktiven Wohnviertel umzugestalten. In manchen Teilen scheint ihm das schon gelungen zu sein. Zur Freude vieler Bewohner, die alles andere als glücklich scheinen, wenn sie ihr gewohntes Umfeld aufgeben sollen. Beim Rundgang durch die Blocks wird dem rührigen Manager zugerufen: „Wann werden unsere Wohnungen saniert.“ Pflug aber hat einen weiteren Grundsatz: „Wir fangen nichts an, so lang es Probleme mit Bewohnern gibt, die sich gegen die Sanierung sträuben. Erst wenn der letzte Mieter ausgezogen ist, werden die Handwerker bestellt.“ Theo Stiegler

Idylle hinter den Plattenbauten in Eckersbach, Zäune sollen für mehr Sicherheit sorgen..

Nachträglich angebaute Aufzüge machen auch das Wohnen in Sechsgeschossern attraktiv. Ein Ausnahmegenehmigung der DDR-Administration mutete den Bewohnern das Wohnen im sechsten Stockwerk mit Treppensteigen zu.

Grünflächen, Beete, Gartenzwerge und Büsche hinter dem Beton.

Fotos: Theo Stiegler

Unter den Plattenbauten befindet sich ein ausgedehntes System von Kollektorgängen, die alle Versorgungsleistungen enthalten.

Umgebauter Wohnblock: Penthauswohnungen und anderes ist möglich, wenn das Umfeld stimmt.

Auch in anderen Wohngebieten als E5 befinden sich sanierungsbedürftige Wohnblocks.

Die gelb gekennzeichneten Wohnblocks der GGZ sollen bis 2010 verschwinden. Die Pläne der Städtischen Wohnbaugesellschaft GGZ für den Abriss bis 2010 in Eckersbach und Neuplanitz sind hier zu finden Abrisspläne groß

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